物業管理行業：好風憑借力 未來誠可期
2023-01-31
物管行業空間將超過2 萬億。物管行業政策逐步由規范型向鼓勵型轉變，發展迅猛，空間巨大。截至2018 年底，全國物管面積達211 億平米。短期來看，隨著上游地產竣工拐點性回升，過去兩年積累的待竣工面積有望釋放，未來1-2 年物管行業將迎來一輪快速增長。長期來看，受益于城鎮化率、人口增長、人均居住面積等因素的驅動，物管行業有望維持增量發展。我們預計，截至2030 年，管理面積將達到326 億平，收入規模超2 萬億。
物管行業現金流穩定充裕。受益于物業管理的輕資產運營模式和高收繳率、高續約率，物業管理企業相比地產開發關聯公司而言，現金流更為穩定。而充裕的貨幣儲備有助于企業通過并購等方式進一步擴大管理面積規模，為未來的業績增長提供動力來源。管理面積的增長可進一步帶來收入和現金流的穩定增長，形成良性循環。
物管行業降低成本有空間。物管企業通過擴大規模、外包、技術投入等方式可以降低成本率。經過我們測算，在人力成本承壓的市場環境下，物業管理企業營業成本率在時間和規模兩個維度上均保持了下滑趨勢。我們認為對于有實力進行規模擴張的龍頭企業而言，這一趨勢有望延續，主要通過三大手段：一是擴大項目規模，提高人均在管面積;二是提高外包比例，優化資源配置;三是加大科技應用。
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